การเคหะ-ธนาคารออมสินสิ้นลาย แพ้คดีชาวบ้านหมดรูป ศาลพิพากษาไม่มีสิทธิ์ขับไล่และเรียกค่าเสียหายชาวบ้านเอื้ออาทรขอนแก่น

วันนี้(2 กุมภาพันธ์ 2554) มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค เปิดเผยคำพิพากษาคดีชาวบ้านเอื้ออาทรขอนแก่น 1 ตำบลเมืองเก่า จ.ขอนแก่น เป็นโจทก์ฟ้อง การเคหะแห่งชาติและธนาคารออมสิน สองรัฐวิสาหกิจที่ร่วมดำเนินโครงการบ้านเอื้ออาทรที่จังหวัดขอนแก่น โดยศาลตัดสินว่ารัฐวิสหากิจทั้งสองใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาผู้ซื้อบ้านเอื้ออาทรโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย  จึงไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ชาวบ้านออกจากที่พิพาทและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายใดๆ

 

นายอิฐบูรณ์  อ้นวงษา  หัวหน้าศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค ได้เปิดเผยว่า เมื่อไม่นานมานี้สมาคมผู้บริโภคจังหวัดขอนแก่น ซึ่งเป็นเครือข่ายคุ้มครองผู้บริโภคภาคประชาชนของมูลนิธิฯ ได้ส่งสำเนาคำพิพากษาของศาลจังหวัดขอนแก่น ซึ่งมีคำพิพากษาออกมาเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2553 ที่ผ่านมา ซึ่งได้รายงานถึงผลคดีการฟ้องร้องเป็นคดีผู้บริโภคระหว่างนางสาวกัลยา  เหล่างาม ฝ่ายโจทก์ กับ การเคหะแห่งชาติ และธนาคารออมสินในฐานะจำเลยที่ 1 และ 2 ตามลำดับ  ซึ่งได้ยื่นฟ้องไปเมื่อวันที่ 3 มิถุนายน  พ.ศ.2553 ที่ผ่านมา

หลังการสืบพยานหลักฐานโจทก์และจำเลยทั้งสองฝ่ายเสร็จสิ้น ศาลจังหวัดขอนแก่นได้มีคำพิพากษาในคดีนี้ว่า จำเลยที่ 1 (การเคหะแห่งชาติ) เป็นนิติบุคคลตามพระราชบัญญัติการเคหะแห่งชาติ พ.ศ.2537 มีวัตถุประสงค์จัดทำโครงการบ้านเอื้ออาทรให้ครอบครัวผู้มีรายได้น้อยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง  ส่วนจำเลยที่ 2 (ธนาคารออมสิน)  เป็นนิติบุคคลประเภทธนาคารพาณิชย์

โดยเมื่อวันที่  8 ธันวาคม 2549 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการบ้านเอื้ออาทร ขอนแก่น 1 เลขที่ 135/621 ต.เมืองเก่า อ.เมืองขอนแก่น จ.ขอนแก่น จากจำเลยที่ 1 ในราคา 390,000 บาท ในวันทำสัญญาโจทก์ได้วางมัดจำจำนวน 3,600 บาท ตามสัญญาจะซื้อจะขาย และเมื่อวันที่ 28 กันยายน 2550 โจทก์ทำสัญญากู้ยืมเงินจากจำเลยที่ 2 จำนวน 386,000 บาท เพื่อชำระค่าที่ดินพร้อมบ้านในโครงการเอื้ออาทรดังกล่าว โดยมีจำเลยที่ 1 ทำสัญญาค้ำประกันการชำระหนี้ของโจทก์ และยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่โจทก์ทำสัญญากู้ยืมเงิน ในการผ่อนชำระหนี้เงินกู้แต่ละงวดโจทก์จะนำเงินเข้าบัญชีที่เปิดไว้กับจำเลยที่ 2 เพื่อให้จำเลยที่ 2 หักชำระหนี้แต่ละงวด

หลังจากโจทก์ทำสัญญากู้ยืมเงินจากจำเลยที่ 2 แล้วปรากฏว่าโจทก์มิได้ชำระหนี้ตรงตามกำหนดและครบจำนวนแต่ละงวด ต่อมาวันที่ 8 มกราคม 2553 จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งเตือนให้โจทก์ไปชำระหนี้แก่จำเลยที่ 2  จากนั้นวันที่ 15 มีนาคม 2553 จำเลยที่ 2 มีหนังสือแจ้งให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ตามสัญญาค้ำประกัน โดยอ้างว่าโจทก์ผิดนัดไม่ชำระหนี้ตั้งแต่  3 งวด หลังจากนั้นวันที่ 25 มีนาคม 2553 จำเลยที่ 1 ได้นำเงินไปชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยให้แก่จำเลยที่ 2 แทนโจทก์

ต่อจากนั้นวันที่ 9 เมษายน 2553 จำเลยที่ 1 มีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายไปยังโจทก์ พร้อมแจ้งให้โจทก์ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพเรียบร้อยโดยปราศจากความชำรุดบกพร่องและการรอนสิทธิภายใน 30 วัน ซึ่งโจทก์ได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาดังกล่าวแล้ว

ศาลได้พิเคราะห์พยานหลักฐานโจทก์และจำเลยทั้งสองแล้ว เห็นว่า การทำนิติกรรมระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสองมีความเกี่ยวข้องซึ่งกันและกัน กล่าวคือ กรณีการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทรเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นองค์กรของรัฐที่มีวัตถุประสงค์ให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยตามนโยบายของรัฐ โดยจำเลยที่ 1 กับที่ 2 ทำข้อตกลงร่วมกันในการให้บริการสินเชื่อแก่ผุ้ซื้อที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทรในโครงการของจำเลยที่ 1

ส่วนสัญญากู้ยืมเงินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้สนับสนุนนโยบายของรัฐในการให้บริการสินเชื่อ เพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทรได้นำเงินไปชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแก่จำเลยที่1 โดยมีจำเลยที่ 1 เข้ามาผูกพันในฐานะผู้ค้ำประกันการชำระหนี้ของโจทก์และยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมภายในระยะเวลา 5 ปี และหลังจากนั้นลูกหนี้ผู้ซื้อที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทรจะนำทรัพย์ดังกล่าวไปจดทะเบียนจำนองประกันหนี้กู้ยืมเงินตามสัญญาจะซื้อจะขาย

ดังนั้น แม้จะได้ความว่าโจทก์ผิดนัดชำระหนี้แก่จำเลยที่ 2 แต่ได้ความจากพยานจำเลยที่ 2 (พนักงานธนาคารออมสิน) ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ทำบันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการติดตามทวงถามผู้กู้เพื่อซื้อที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทรไว้ว่า หากผู้กู้ผิดนัดชำหระหนี้แก่จำเลยที่ 2 ในแต่ละงวด ให้เป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ในการติดตามทวงถามผู้กู้แต่ละราย  โดยจำเลยที่ 2 จะมีการรายงานผลการชำระหนี้ของผู้ซื้อบ้านเอื้อาทรทุกรายให้จำเลยที่ 1 ทราบเป็นระยะ

ซึ่งการปฏิบัติตามข้อตกลงดังกล่าวจะเห็นได้จากการดำเนินการของจำเลยที่ 1 ที่มีหนังสือแจ้งเตือนให้โจทก์ชำระหนี้เงินกู้ จึงถือได้ว่าการทำหน้าที่บอกกล่าวทวงถามให้โจทก์ไปชำระหนี้ดังกล่าวของจำเลยที่ 1 เป็นเสมือนกิจการที่ได้กระทำแทนจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้ให้กู้ตามสัญญากู้ยืมเงิน กล่าวคือ หากโจทก์ผิดนัดชำระหนี้จะต้องมีกหนังสือบอกกล่าวไปยังโจทก์เพื่อดำเนินการแก้ไขการผิดสัญญาภายในกำหนดระยะเวลา 30 วันเสียก่อน หากโจทก์มิได้ดำเนินการแก้ไขการผิดสัญญาภายในระยะเวลาที่กำหนด จำเลยที่  2 จึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญา

แม้ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 เคยมีหนังสือแจ้งเตือนให้โจทก์ชำหระหนี้เงินกู้ แต่ตามหนังสือดังกล่าวลงวันที่ 8 มกราคม 2553 โดยให้โจทก์ชำระหนี้เงินกู้ที่ค้างชำระจำเลยที่ 2 ภายในวันที่ 20 มกราคม 2553 ซึ่งมิได้เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญากู้ยืมเงินที่กำหนดให้โจทก์ในฐานะผู้กู้แก้ไขการผิดสัญญาภายในเวลากำหนด 30 วัน ก่อนที่จะมีการบอกเลิกสัญญา

ยิ่งไปกว่านั้น ตามใบตอบรับท้ายหนังสือแจ้งเตือนดังกล่าวก็มิได้ส่งไปยังที่อยู่ของโจทก์หากแต่ส่งไปยังบ้านเลขที่ 135/67 ซึ่งเป็นบ้านของนางกัลยา  ทิวทองสุข และระบุว่านางกัลยาเป็นคนรับหนังสือดังกล่าวเอง แม้จะมีการแก้เป็นบ้านที่ 135/621 แต่พยานจำเลยที่ 1 (เจ้าหน้าที่การเคหะ) เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านว่าไม่ทราบว่าโจทก์จะได้รับหนังสือแจ้งเตือนหรือไม่ และเบิกความตอบทนายจำเลยที่ 1 ถามติงอีกว่า การมีหนังสือแจ้งเตือนเป็นการแจ้งกรณีที่ยังไม่ครบ 3 งวด

ฉะนั้น แม้โจทก์จะผิดนัดชำระหนี้จำเลยที่ 2 ตั้งแต่ 3 งวด ตามที่จำเลยที่ 2 กล่าวอ้าง แต่เมื่อยังไม่ปรากฎว่าได้มีการส่งหนังสือบอกกล่าวไปยังโจทก์เพื่อดำเนินการแก้ไขการผิดสัญญาเสียก่อน การที่จำเลยที่ 2 แจ้งให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ตามสัญญาค้ำประกัน และการที่จำเลยที่ 1 นำเงินไปชำระหนี้ให้จำเลยที่ 2 แทนโจทก์ก่อนที่จะมีการดำเนินการดังกล่าว โดยจำเลยที่ 1 จะนำเหตุแห่งข้อกำหนดในสัญญามาเป็นข้ออ้างว่าสัญญาเลิกต่อกันทันที เพราะโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายหาได้ไม่

กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 389 โดยหากจำเลยทั้งสองประสงค์จะเลิกสัญญา จำเลยทั้งสองจะต้องกำหนดระยะเวลาพอสมควร และบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ที่ค้างชำระภายในระยะเวลานั้น หากโจทก์ไม่ปฏิบัติโดยไม่มีเหตุที่จะยกขึ้นปฏิเสธ จำเลยทั้งสองจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ พยานหลักฐานโจทก์มีน้ำหนักดีกว่าพยานหลักฐานของจำเลยทั้งสอง กรณีจึงรับฟังได้ว่า จำเลยทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา และการมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับวันที่ 9 เมษายน 2553 ของจำเลยที่1 จึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย

อีกประเด็นหนึ่งที่ศาลวินิจฉัย คือ จำเลยที่ 1 มีอำนาจฟ้องขอให้ขับไล่โจทก์ออกจากทรัพย์ที่พิพาทหรือไม่ และโจทก์ต้องชำระค่าเสียหายแก่จำเลยที่ 1 เพียงใดนั้น ศาลเห็นว่า เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังว่า จำเลยทั้งสองฝ่ายผิดสัญญา โดยจำเลยที่ 2 ยังไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้แทนโจทก์ตามสัญญาค้ำประกัน และจำเลยที่ 1 ก็ยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะยังถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 จึงยังไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากที่พิพาทและเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้ง จนกว่าจะได้มีการดำเนินการตามขั้นตอนดังที่ได้วินิจฉัยมาแล้ว และถือว่าโจทก์ยังเป็นผู้มีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้กับจำเลยที่ 1 รวมทั้งตามสัญญากู้ยืมเงินที่ทำไว้กับจำเลยที่ 2 ไปจนถึงวันที่ 15 มีนาคม 2553 อันเป็นวันที่จำเลยที่ 2 มีหน้าที่รับชำระหนี้จากโจทก์ตามสัญญากู้ยืมเงินต่อไป แต่ทั้งนี้ไม่ตัดสิทธิของจำเลยทั้งสองที่จะบอกเลิกสัญญากับโจทก์ เมื่อได้กำหนดระยะเวลาให้โจทก์ดำเนินการแก้ไขการผิดสัญญา แล้วต่อมาโจทก์ไม่ได้ดำเนินการการแก้ไขการผิดสัญญาภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ก็ได้

พิพากษาให้โจทก์ยังเป็นผู้มีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านเอื้ออาทรที่ทำไว้กับจำเลยที่ 1 และตามสัญญากู้ยืมเงินที่ทำไว้กับจำเลยที่ 2  โดยให้จำเลยที่ 2 รับชำระหนี้โจทก์จากยอดหนี้ที่ค้างชำระ ณ วันที่ 15 มีนาคม 2553 ตามเดิมทั้งสองสัญญาดังกล่าว กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าฤชาธรรมเนียมแทนโจทก์ โดยกำหนดค่าทนายความ 5,000 บาท และค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีแก่โจทก์ 3,000 บาท และให้ยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ 1 ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ตามฟ้องแย้งนั้นให้เป็นพับ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

นายอิฐบูรณ์ได้กล่าวเพิ่มเติมว่า นางสาวกัลยา เป็นผู้บริโภครายหนึ่งที่เข้าทำสัญญาซื้อบ้านเอื้ออาทรจากการเคหะแห่งชาติ และทำสัญญากู้ยืมเงินจากธนาคารออมสินเพื่อซื้อบ้านจากการเคหะฯ และมีการเคหะฯเป็นผู้ค้ำประกันหนี้ ต่อมาผู้บริโภคประสบปัญหาภาวะเศรษฐกิจจึงผิดนัดชำระค่างวดในบางงวดและได้ถูกการเคหะแห่งชาติและธนาคารออมสินบอกเลิกสัญญายึดบ้านคืน ทำให้นางสาวกัลยาต้องเข้าร้องขอความช่วยเหลือจากสมาคมผู้บริโภคจังหวัดขอนแก่นและมูลนิธิเพื่อผู้บริโภคตามลำดับ โดยได้มีการจัดทนายความอาสาเข้าให้การช่วยเหลือฟ้องคดีนี้

“คำพิพากษาของคดีนี้ จะช่วยเป็นแนวทางการได้สิทธิคืนในที่อยู่อาศัยของลูกค้าบ้านเอื้อาทรเป็นจำนวนมากที่ถูกบอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายจากการเคหะและธนาคารออมสิน” นายอิฐบูรณ์กล่าว

พิมพ์ อีเมล